Na SwojeKup dostęp

Ogłoszenie
nie mówiwszystkiego.

Wklejasz link z Otodom lub Morizon. Pokazujemy, czego ogłoszenie nie mówi: niespójności w opisie, braki na zdjęciach i koszty ponad cenę.

Sprawdzone ogłoszenie

Mieszkanie idealne

785 000 zł · małopolskie › Kraków

Dane przykładowe
  • 785 000 zł
  • 53 m²
  • 2 pokoje
  • małopolskie › Kraków
  • Rok budowy 1935
  • Ogrzewanie: miejskie
  • do 1 sypialni · 2 pokoje

Zdjęcia

Zdjęcie 1 z 8, okładka ogłoszenia
Okładka · 1 z 8
Zdjęcie 4 z 8
Zdjęcie 4 z 8

Pierwsze 3 kadry to wizualizacje aranżacji, a zdjęcia 4-8 pokazują faktyczny, znacznie mniej wykończony stan lokalu.

Werdykt

Atutem jest pełna własność i ogrzewanie miejskie, ale zakres remontu oraz stan instalacji wymagają wyjaśnienia.

50/100

Ocena dla przykładowego kupującego (budżet, dojazd, przestrzeń). Twoją policzymy z Twoich odpowiedzi.

Co się nie zgadza w opisie?

Gdzie ogłoszenie jest niespójne
„Idealne” mieszkanie, ale stan określony jako do remontu

Tytuł przedstawia lokal jako „idealny”, podczas gdy tabela parametrów określa jego stan jako do remontu. To nie wyjaśnia, czy potrzebne są tylko prace estetyczne, czy także kosztowne naprawy instalacji i przegród.

Z opisu

… Do mieszkania nie przynależy piwnica. Czysta księga wieczysta.

Co to oznacza dla Ciebie
Brak piwnicy ogranicza przechowywanie

Brak piwnicy oznacza, że rowery, opony, wózek lub rzeczy sezonowe musisz zmieścić w mieszkaniu albo opłacić zewnętrzne przechowywanie. Przy 53 m² warto sprawdzić, czy układ zapewnia na to miejsce.

Czego brakuje
Nie podano stanu instalacji w lokalu z 1935 roku

Nie wiadomo, kiedy wymieniano instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną i piony w lokalu. Przy mieszkaniu do remontu ich wymiana może istotnie zwiększyć budżet oraz czas prac.

Czego brakuje
Nie wyjaśniono, co obejmuje niski czynsz

Tabela podaje opłaty administracyjne 350 zł miesięcznie, ale nie wskazuje zaliczek na wodę, ogrzewanie, fundusz remontowy ani liczby osób przyjętej do rozliczeń. Bez tego nie ocenisz stałych kosztów mieszkania.

Zdjęcia · 8 w ogłoszeniu · 1 uwaga

Przejrzeliśmy 8 zdjęć

Zdjęcie 4 z 8
Zdjęcie 4 z 8
  • Pierwsze 3 kadry to wizualizacje aranżacji, a zdjęcia 4-8 pokazują faktyczny, znacznie mniej wykończony stan lokalu.
  • AtutWykusz z dużymi oknami dobrze doświetla pokój, co ułatwia aranżację strefy dziennej.
Zdjęcie 5 z 8
Zdjęcie 5 z 8
  • Odsłonięte przyłącza i brak zabudowy kuchennej oznaczają potrzebę wykonania kuchni od podstaw.
Zdjęcie 6 z 8
Zdjęcie 6 z 8
  • Starsze wyposażenie i okładziny łazienki warto uwzględnić w budżecie remontu oraz sprawdzić instalacje.
Zdjęcie 1 z 8
Zdjęcie 1 z 8Okładka ogłoszenia
Zakres remontu

W galerii widać nieurządzoną kuchnię i starszą łazienkę, więc przed zakupem sprawdź zakres prac oraz stan instalacji.

Szkic okolicy

cała wiedza i niewiedza o okolicy na jednym szkicu

Skąd to się bierzewspółrzędne z ogłoszenia, OSM, rejestry publiczne, deklaracje z opisu.

  • Opis nie podaje odległości ani czasu dojścia do przystanków, szkół i sklepów, więc sprawdź je samodzielnie pod kątem codziennych potrzeb.
  • Przed decyzją sprawdź natężenie ruchu i hałasu w okolicy w godzinach porannych oraz popołudniowych, bo opis nie podaje tych informacji.

Rejestry

poza zasięgiem map zagrożenia powodziowego (scenariusze Q10%/Q1%/Q0,2%)

hałas do sprawdzenia na miejscu: wieczorem i przy otwartym oknie, nie tylko w południe

stacja pomiarowa 2.3 km od punktu

wszystkie odpowiedzi z rejestrów publicznych, sprawdzone automatycznie, wyniki mogą mieć do 24 godzin

Braki

Brak w ogłoszeniu
Dokładna lokalizacja

bez dokładnej lokalizacji nie sprawdzisz okolicy ani dojazdu.

ta oferta · 14 811 zł/m²
15 150 zł/m²18 520 zł/m²
±10% wokół średniej cen ofertowych NBP, Kraków, II kw. 2026poza tym przedziałem

785 000 zł ÷ 53 m² = 14 811 zł/m²: 12% poniżej średniej cen ofertowych NBP dla Krakowa w II kw. 2026 (16 838 zł/m²), poza przedziałem ±10%. Statystyka NBP obejmuje tylko mieszkania w budynkach wielorodzinnych, domów nie obejmuje.

To orientacja, nie wycena. Źródło: NBP, baza BaRN, średnia cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym, II kw. 2026 (przedział ±10% wokół średniej wyznaczamy sami).

Rachunek: 53 m²

Cena z ogłoszenia785 000 zł
PCC 2%zwolnienie dla pierwszego mieszkania zależy od Twojej sytuacji: dolna granica zakłada, że się kwalifikujeszdo 16 tys. zł
Notariusz i wypisyszacunekstawka zależy od rodzaju nieruchomości i negocjacji, przepisy przewidują połowę stawki dla części transakcji3-6 tys. zł
Opłaty sądowewpis własności, założenie KW, stawki ustawowe300 zł
Jeśli wybierzesz kredytszacunekopłata sądowa za hipotekę, koszty okołokredytowe, ubezpieczenia; pomostowe zwrotne po wpisie, przy 10-20% wkładu własnego i ok. 6 mies. pomostowegodo 26 tys. zł

Realny próg wejścia

788-833 tys. zł

3-48 tys. zł więcej, niż mówi portal

Miesięcznie

Czynsz i opłaty administracyjnewg ogłoszenia350 zł/mies.
to 0-6% więcej niż cena z portalu
785 000 zł · cena z portalu833 tys. zł (górna granica)
cena z portalukoszty pewnekoszty jeszcze niezweryfikowane

Remont / wykończenie

do zaplanowania osobno: 27-80 tys. zł zależnie od standardu

53 m² x 500-1500 zł/m² zależnie od standardu, bez mebli

wg ogłoszenia: do remontu

Pozostałe uwagi, wszystkie zdjęcia, okolica, rejestry i koszty zakupu.

Chcesz taką analizę dla mieszkania, które Cię interesuje?

Raport dla jednego ogłoszenia

39 zł

  • Pełna analiza jednego wybranego ogłoszenia
  • Wszystkie uwagi, zdjęcia z adnotacjami, koszty ponad cenę
  • Masz go pod linkiem i możesz wysłać drugiej osobie

Nielimitowany dostęp na 3 miesiące

249 złjednorazowo

  • Każde dodane ogłoszenie sprawdzamy automatycznie
  • Ocena dopasowana do Twoich odpowiedzi
  • Wspólna tablica z notatkami dla dwojga
  • Bez automatycznego odnawiania

Tablica

Za trzy tygodnie nie będziesz pamiętać, które to było.

Olaaktywna teraz
przed

ndz 21:40 · 47 linków w tej rozmowie

Dom 134 m², Zielonki
otodom.plDom 134 m², Zielonki

a ten?

ten chyba już odpadł

czemu?

nie pamiętam 😅 droga pod oknem?

droga była przy tym z Bronowic

Bliźniak 112 m², Bronowice
otodom.plBliźniak 112 m², Bronowice

to czemu odpadł ten pierwszy?

sama już nie wiem, trzeba zacząć to zapisywać

a tak to wygląda na tablicy

Przesuwaj i przybliżaj palcami.

Cennik

Płacisz raz. Bez abonamentu.

Płacisz nam Ty, nie sprzedający.

Dlatego możemy napisać, że oferta jest słaba. Ocena brzmi tak samo bez względu na to, czy pomaga w zakupie, czy go kończy.

Raport dla jednego ogłoszenia
39 zł
  • Pełna analiza jednego wybranego ogłoszenia
  • Wszystkie uwagi, zdjęcia z adnotacjami, koszty ponad cenę
  • Masz go pod linkiem i możesz wysłać drugiej osobie
Nielimitowany dostęp na 3 miesiące
249 złjednorazowo
  • Każde dodane ogłoszenie sprawdzamy automatycznie
  • Ocena dopasowana do Twoich odpowiedzi
  • Wspólna tablica z notatkami dla dwojga
  • Bez automatycznego odnawiania

Pytania

Zanim zapłacisz